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금융당국이 전세자금대출 이자를 ‘차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제’ 대상에 우선 포함하기로 가닥을 잡았다. 새희망홀씨, 디딤돌·버팀목 등 정책 상품은 지금처럼 예외로 둘 방침이다.
주택담보대출의 고정금리 확대를 유도하기 위해 도입할 예정인 ‘스트레스 DSR’과 관련해선, 스트레스 금리 ‘하한’(1%포인트)뿐 아니라 ‘상한’도 3%포인트 정도 설정하는 안을 유력하게 검토하고 있다.
전세대출, DSR 규제될까?
전세자금대출이 DSR 규제 대상이 될 수도 있겠어요.
기존에는 DSR 🏷️ 규제 예외 대상이었지만, 정부가 가계대출을 잡기 위해 DSR 규제를 적용하는 안을 고민중이며, 규제대상으로 우선 포함하기로 가닥을 잡은 듯 합니다.
🏷️ DSR: DSR(Debt Service Ratio)은 ‘연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율’로, 1년 소득 금액 중 몇 퍼센트를 원금과 이자(원리금)를 갚는 데 쓰는지 나타내는 지표예요.
이데일리 [단독] 전세대출이자 DSR적용, 스트레스금리엔 '상한'설정
전세대출 취급 때도 이자분 DSR 적용
9일 이데일리 취재 결과 금융위원회와 금융감독원은 차주별 DSR 규제 예외 대상에서 신규 취급하는 전세대출 이자분을 우선 제외하기로 가닥을 잡았다. 전세대출을 받을 때 산정하는 DSR 산식에 이자를 포함하겠다는 의미다. 지금은 전세대출을 이용 중인 차주가 신용대출 등 다른 대출을 받을 때만 전세대출 이자를 DSR에 산정하고 있다. DSR은 연소득 대비 연간 원리금상환액 비율로 총대출금이 1억원이 넘을 경우 40%(비은행권 50%) 이하를 유지해야 한다. 이자를 포함하면 분자(연간 원리금상환액)가 늘어 전세대출 한도가 줄어들 수 있다.
신규 취급분의 전세대출 이자까지 규제하려는 것은 DSR 예외 대상이 많아 ‘갚을 수 있는 만큼 빌려야 한다’는 원칙이 제대로 지켜지지 않는다는 지적에 따른 것으로 풀이된다. 이창용 한국은행 총재는 지난달 국회 국정감사에서 “DSR 규제에 해당하는 차주 비중이 낮다”며 예외를 축소해야 한다고 했다. 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 최근 보고서에서 전세대출 이자는 물론 비보증분에 대한 원금까지 DSR 규제를 적용해야 한다고 했다.
당국은 다만 전세대출 원금까지 DSR 산식에 포함하는 안엔 부정적인 것으로 파악된다. ‘2+2년’으로 계약해 만기가 짧은 데다 ‘산정만기’를 늘려 적용하더라도 서민들이 전세대출을 주로 이용한다는 점에서 부작용이 클 수 있다고 판단한 것으로 보인다.
신규 취급분의 전세대출 이자를 규제하는 것만으로도 무주택 서민의 경제적 어려움을 가중시킬 수 있다는 지적도 있다. 이와 관련해 금융당국 고위 관계자는 “전세대출과 관련해선 과거부터 가계부채 관리 및 금융안정 관점에서 DSR을 적용해야 한다는 목소리가 많았다”며 “이외 예외 대상은 취약계층이 부작용을 받지 않도록 기술적으로 따져볼 것”이라고 했다. 당국은 무주택 서민에게 공급하는 정책 모기지인 디딤돌·버팀목 대출, 새희망홀씨와 같은 정책 서민금융 상품엔 DSR을 적용하지 않고, 이외 예외 대상은 지속 검토한다는 방침이다. 적용 시점은 논의 중이다.
스트레스 금리에 3%p 상한 둘 듯
변동금리형 주담대 DSR 산정 시 ‘스트레스 금리’(가산금리)를 붙이는 ‘스트레스 DSR’ 제도는 현재 운영 중인 ‘스트레스 총부채상환비율(DTI)’을 뼈대로 도입될 전망이다. 매년 11월을 기준으로 최근 5년간 은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 중 최고치에서 최근 11월 공시 금리를 차감한 값이 1%포인트 미만이면 1%포인트, 이보다 높으면 해당 값을 가산한다.
여기에 당국은 스트레스 금리에 대해 3%포인트 정도 상한을 두는 안을 유력하게 들여다보고 있다. 자체 시뮬레이션 결과 3%포인트 이상 가산 시 차주들의 대출한도가 필요 이상으로 줄어 스트레스 역효과가 커질 수 있다고 판단한 것으로 파악된다. 최근 5년간 가계대출 금리가 가장 높을 때는 2022년 12월로 5.64%였다. 향후 금리를 예단하긴 어렵지만 2028년 10월까지 변동형 주담대 금리가 2.6% 이하로 하락하면 DSR 산정 때 3%포인트 이상을 가산해야 하는데 이러한 부작용을 막겠다는 것이다. 당국은 스트레스 DSR 도입은 최대한 빠른 시일내 하고, 시행 시기는 검토 후 정할 계획이다.
규제가 적용되면 이렇게 돼요
전세자금대출에 DSR이 적용될 경우, 대출받은 원금을 제외한 ‘상환이자’에 대해서만 DSR을 따지게 된다고 해요. 예를 들면 이렇게 돼요.
🟡 연소득 1천만 원에 DSR 40% 적용 시
☑ 1년 총 원금 + 이자 상환액이 400만 원(연소득*40%)을 넘을 수 없음
☑ 대출금리가 높아지면 이자비용이 늘어 대출 한도가 줄어듦
🟡 위와 같은 조건에, 전세자금대출 이자가 1년에 450만 원이라면
☑ DSR 규제 비율을 넘으므로 전세자금대출을 받을 수 없음
☑ DSR 규제 비율을 넘지 않게 하려면 대출원금을 낮춰야 함
📌 예)
집주인이 DSR 규제를 피하고자 전세의 월세인 ‘반전세’ 전환을 이어갈 시 세입자의 가처분 소득 역시 줄어들 수 있다. KB경영연구소에 따르면 30평대 서울 아파트 전세 보증금 약 7억원을 월세로 전환하면 280만원에 달할 것으로 예상했다.
전세대출 규제, 찬반이 엇갈려요
규제가 시작되면 새로 받는 전세자금대출부터 적용된다고 해요. 전세자금대출은 양면성이 있어, 정책 마련이 까다로운 금융상품이에요. 실수요자에게 꼭 필요한 금융제도이면서 동시에 전세사기와 무리한 갭투자, 가계부채 증가로 이어지는 부작용이 있기 때문입니다.
▶ 세입자 불만 목소리 커져
▶ 정부, 가계대출규제 위해 전세 대출 DSR포함 고려 (가계부채를 이대로 증가하게 둘 수 없다)
▶ 대출 문턱 높아지면 서민 주거 불안정성 높아 질 듯
▶ 전문가 "시장 영향 고려한 단계적 DSR 도입 필요해"